限購令前買的房過不了戶

限購令前買的房過不了戶
2009年，王先生通過房屋中介公台北律師事務所司，簽約買下售房人李先生的一套房，約定房屋總價款爲70萬元，王先生向李先生支付35萬元，剩余35萬元向銀行貸款。同年6月李先生將該房屋交給王先生使用，但因李先生尚未取得房産證，雙方約定等開發商將李先生房産證辦下來後，雙方一同去辦理過戶手續。

2011年9月，李先生通知王先生房産證下來了，讓一起去過戶。王先生非常高興，卻不料在房屋登記機關辦理過戶手續時，工作人員告知不能辦理過戶，因爲王先生沒有連續五年以上的在本市繳納社會保險或個人所得稅證明，沒有在京購房資格。

一家人正一籌莫展，王先生突然接到法院的通知。原來，房子非但不能過戶，賣方李先生還以王先生違約爲由，將他一紙訴狀告到法院，要求解除房屋買賣合同，並要求王先生立即騰退房屋，支付兩年的使用費7萬余元，並按照合同約定支付違約金21萬元。

“現在是受國家政策影響辦不了過戶，怎麽能算我違約呢？”王先生焦急萬分，一時也沒了主意。

房屋買賣合同不應解除

因買方不符合限購令中要求的購房資格，無法辦理過戶，賣方可否據此要求解除合同？

北京市盛峰律師事務所房産法律事務部首席律師李松認爲，王先生與李先生簽訂的房屋買賣合同是雙方當事人真實意思表示，且內容未違反法律、行政法規的強制性規定，合同合法有效，應當受到法律的保護。

雖然王先生不具備限購令中規定的在京購房資格，但在限購令實施之前，王先生與李先生已經簽訂了《房屋買賣合同》，且王先生已按約向李先生支付購房款並實際 占有使用房屋，如解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》會導致王先生與李先生之間利益明顯失衡，對王先生顯失公平。因此，合同不應解除，雙方應繼續履行合同。

合同合法有效買方未違約

賣方主張買方王先生已經構成違約，應承擔相應的違約責任並騰退房屋，那麽王先生是否應當承擔違約責任呢？

對此李松律師認爲，王先生因住房限購政策無法辦理房屋過戶登記手續，屬于國家政策原因無法配合賣方辦理過戶手續，並且王先生已按約向李先生支付了購房款，因此王先生在雙方合同履行過程中並不存在違約行爲，不需要承擔違約責任，亦無需騰退所購房屋。

李律師說，北京市政府在《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地産市場調控工作的通知》文中載明：自本通知發布次日 起，無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

雖然有此規定，但該限購令發布日期是在2011年2月，而王先生買房子是在2009年，購房時限購令並未出台。由于限購令出台導致房屋無法過戶，是由于國家政策的影響，而非王先生個人行爲導致，所以王先生不存在違約行爲。

李律師說，此案最終是法院認定雙方的買賣合同合法有效，駁回了李先生的全部訴訟請求，判令李先生繼續履行與王先生所簽訂的《房屋買賣合同》。

可另訴或者反訴要求過戶

在此李松律師特別指出：王先生在與李先生簽訂《房屋買賣合同》時，由于賣方李先生並未取得房屋的所有權證書，所以雙方所簽的合同無法進行網簽，在建委備不 了案。到房産證下來時，國家限購令已經出台，直接辦理過戶遇到了障礙。“雖然法院判決繼續履行合同，但光拿著這份判決還是無法辦理過戶。遇到這種情形，王 先生等買方可以持履行合同的判決書提起另訴或者反訴，要求賣方配合辦理過戶手續。如果法院判決賣方有義務配合買方辦理房屋過戶手續，買方就可持此生效判決 書，去相關職能部門，將房屋過戶到自己的名下。”

而如果買方不訴的話，就要等取得連續五年以上的在本市繳納社會保險或個人所得稅證明，有了在京購房資格後再去過戶，按照繼續履行合同的判決，賣方有義務配合過戶。

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北京市盛峰律師事務所

李松律師

北京市盛峰律師事務所高級合夥人律師，房地産法律事務部首席律師，勞動法律事務部首席律師，中華全國律師協會會員，中國法學會會員。李松律師專注于房地産 法和勞動法的研究和應用，對二手房、商品房、央産房、已購公房、經濟適用房、婚姻房屋、拆遷安置房、廉租公房、借名買房等各類房産糾紛案件具有豐富的處理 經驗。李松律師長期擔任多家大型企事業單位的法律顧問，曾處理多起疑難、重大勞資糾紛。

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